Gyakran felmerülnek az alábbi kérdések vásárlóim, befektetőim körében, ha Miskolcon
szeretnének vásárolni könnyen kiadható ingatlant:
- milyen típusú ingatlanba érdemes fektetni?
- mekkora tőkével kell rendelkeznünk?
- mennyi hozamot képes termelni az ingatlan?
Ezekre a kérdésekre igyekszem most általánosságban válaszolni.
Milyen típusú ingatlanba érdemes fektetni ?
Egyik legfontosabb szempont, hogy milyen paraméterekkel rendelkezzen az adott ingatlan, ha a befektetési oldalról, ár/hozam arányban keresem a legjobb lehetőséget. Saját tapasztalatom szerint a legkézenfekvőbb választás az alapterületnél a 30-50 nm közötti, 1,5-2 szobával rendelkező lakások.
Ezeknél a lakásoknál az ingatlan piacon a legmagasabb a fajlagos négyzetméterár, viszont a bérleti díjak tekintetében is itt lesznek a legjövedelmezőbb bevételek. Nem véletlenül, mert bérbeadás szempontjából a legkelendőbbek. Továbbá, a rezsiköltségük kedvező, ami bérlők oldaláról nézve is vonzó.
Lakások típusánál a könnyen elérhető jó állapotú panel és használt téglalakások jöhetnek a legtöbb kereső ügyfélnek szóba. Ügyfeleimnek hangsúlyozom, hogy kiadás előtt mindig érdemes törekedni, hogy a lakást bérbeadásra megfelelő állapotra készítsék fel, mert amilyen a lakás olyan lesz majd a bérlő.
Örök dilemma, hogy bútorozva vagy bútorok nélkül adjam ki a lakást?
Nos, egy bútorozott, gépesített lakás magasabb áron kiadható, könnyebben találni rá bérlőket, de ne legyenek illúzióink, nincs kardinális különbség a bérleti díjjak tekintetében a kettő között.
Elhelyezkedés szempontjából természetesen az abszolút favorit a belváros és annak perem környéke. A közvetlen belvároshoz csatlakozó városrészek, mint például a Győri kapu, Szentpéteri kapu, Csabai kapu és nem utolsó sorban Miskolc tekintetében egyébként kifejezetten jónak számít bérbeadásnál az Avas városrész is. Főként Miskolc-Egyetemváros közvetlen közelsége és jól kiépült infrastruktúrája miatt, itt nem mellesleg a preferált városrészekhez viszonyítva valamivel alacsonyabbak az ingatlanárak, így hát mindenképp érdemes körülnézni.
Mekkora tőkével kell rendelkeznünk?
A 2025 első negyedévében ugrásszerűen megnőtt a kereslet a már előbb említett 1,5-2 szobás lakásokra, ami az árak növekedését eredményezte. Miskolcon általánosságban elmondható, hogy egy jó vagy felújított állapotú használt lakás esetén, elhelyezkedéstől függően a négyzetméter ár 500.000-Ft-tól indulva a 600.000-Ft fölé is emelkedhet. Konkrét példaként egy frissen felújított belvárosi 1,5 szobás panellakás eladási ára a 23 M-Ft-ot elérte.
Kérdésre a válasz: ha olyan állapotú lakást keresünk befektetésre ami felújított, ott már kisebb lakások esetén is 20 millió forint fölött kell számolni az árakkal.
Mennyi hozamot képes termelni az ingatlan?
Az ingatlan befektetés a befektetések listáján mindig is előkelő helyen szerepelt. Kevés olyan biztonságos, értéknövekedő befektetést találni, mint az ingatlan. Amennyiben lakás vásárláson gondolkodunk, természetesen az ezzel járó költségekkel is számolnunk kell, mint például a vagyonszerzési illeték, (4%) ügyvédi költség, Földhivatali illeték, stb. Ingatlanbefektetőknél fontos szempont egy adott lakás kiválasztásánál, hogy a befektetett összeg után mennyit képes bérbeadás útján termelni az ingatlan. Miskolci viszonylatban elmondhatom, hogy a lakás árakhoz viszonyítva a bérleti díjak éves hozama kb. 6-8% között tud mozogni. Ezen felül ideális gazdasági környezetnél számolni lehet még bérleti díjak emelkedésével, az ingatlanok évről-évre történő értéknövekedésével, ami plusz értékteremtő.
