2022. Magas kereslet, dinamikusan növekvő árak!
Indulva a 2022-es lakáspiaccal: meglátásom szerint, ebben az évben emelkedtek kiugró gyorsasággal a lakáspiaci árak.
Mit is jelent ez számokban?
2022 év elejéhez képest, az év végére akár 10 %-al magasabb árak jellemezték a piacot. Nagy kereslet, nem ritkán, más vidéki nagyvárosokból megjelenő ingatlan befektetők, de még a folyamatosan emelkedő hitelkamatok ellenére, a hitellel kiegészülő, kevesebb önerővel rendelkező vevők és meglévő támogatások járultak hozzá, ehhez az élénk piachoz.
Saját statisztikám alapján, a 2022 nyár vége-ősz eleje volt a kereslet csúcsa az ingatlan piacon. Ebben az időintervallumban az előző évhez képest, kiugróan magas eladási számok és árak születtek, olykor egy időben két vagy több vásárló egymásra licitálva eredményeként lettek adásvételeket.
2023. visszaeső kereslet, növekvő kínálat, korrekció az árakban!
2023-as év: az előző évhez képest egy sokkal nehezebben induló, csökkenő kereslet, folyamatosan növekvő kínálat jellemezte ezt a bizonytalansággal teli időszakot.
Részletesebben elemezve, a 2023-as év első felében drasztikusan csökkent a 2022-es évre jellemző ingatlan befektetők száma. Véleményem szerint, ennek oka összetett: a korábban említett hitelkamatok emelkedése, a befektetőknek nagyon kecsegtető magas hozammal bíró, alacsony kockázattal rendelkező állampapírok, az energiaválság felerősödése, bizonytalan világpolitikai helyzet, extrém magas infláció, stb.
Emlékszem, hogy ebben az évben, befektetés szempontjából, az infláció miatt magas, 15% körüli hozammal rendelkező állampapíroknak nem volt versenytársa az ingatlanbefektetés. Ezzel szemben, egy ingatlanba fektetett pénz, az ingatlan bérbeadása alatt, a bekerülési költséghez viszonyítva az éves hozam, miskolci viszonylatban, 6-7%-ot produkál. Mindemellett, az ingatlan vagyon közel sem tud annyira likvid pénz lenni, mint a lekötött betéti pénz. Ügyfeleim körében, akik nagyobb darabszámú ingatlannal rendelkeztek és nem volt „kihasználtsága”, néhányan az értékesítés mellett döntöttek, hogy az ingatlanvagyonuk egy részét, magas hozamú inflációt követő állampapírba irányítsák át.
Lehet mondani, hogy a 2023-as év, hosszabb időszakot követően a Vevők éve volt, több eladó ingatlan közül lehetett választani, nagyobb alku pozícióval rendelkeztek. Ebben az évben a kereslet csökkenése miatt az árak tekintetében volt némi korrekció az előző évhez képest, ami kb. 3-5 %-ra tehető.
Ez a kereslet csökkenés hatványozottan jellemző volt, az energetikailag korszerűtlen, elavult ingatlanok esetében. Itt megjegyzem, hogy most is, a Miskolc és környéke ingatlanpiac szemszögéből tudom a fent leírtakat egyértelműen kijelenteni.
2024. Kezdeti stagnálás után, lassú növekedés veszi kezdetét.
2024-es év: ebben az évben vezették ki a VÁROSI CSOK támogatást, illetve bővítették a FALUSI CSOK esetén járó támogatásokat, ezzel próbálva élénkíteni tovább a vidéki ingatlanpiacot.
Itt már januártól érzékelhető volt az ingatlanok iránti nagyobb érdeklődés, ellentétben az előző évhez, az első hónaptól kezdve nagyon aktívak voltak a kereső ügyfelek. Eladók részéről tapasztalható volt, hogy kevés rugalmasságot mutattak az alkuk során, többnyire kivártak. Ha lassan is, de az élénkülő kereslet hatása egyik egyértelmű jele az árak növekedése volt. Személyes észrevételem, hogy a 2+ szobás ingatlanoknál a Vevők különösen nagy felárat voltak hajlandóak fizetni. A már említett korszerűtlen fűtésrendszerrel szerelt ingatlanokkal szemben, a még hagyományos távfűtéses panellakások iránti kereslet is tovább nőtt, mindezzel együtt nagyobb lett a panellakások és a régi „konvektoros” lakóingatlanok közötti árrés.
Elmondható, hogy 2024 év végére az ingatlanpiac, számomra nem kis meglepetéssel, nem csak ledolgozta az előző évi visszaesést, de túl is nőtt azon.
Mire számíthatunk 2025-ben az ingatlan piacon?
Többen feltettétek nekem ezt a kérdést…
Annyi biztos, hogy a 2025-ben lejáró állampapírokból származó lakossági pénz, ami már közel sem kecsegtet magas kamatokkal, sok új Vevőt fog eredményezni. Innentől egyenesen következtetek arra, hogy az emberek a megtakarításukat újból szeretnék befektetni. Nagyrészük vissza fog fordulni az ingatlanok felé, ennek hatása a kereslet robbanása lesz, ami árfelhajtó hatással fog bírni.
Következtethetünk még az emelkedésre a hírekben már beharangozott, önkéntes nyugdíjpénztárból származó pénzek könnyű felhasználására ingatlanvásárláshoz/ingatlanfelújításhoz.
Élénkítő hatással bírhat az alacsony 5% os THM, ami a lakáshitelek számát fogja növelni, továbbá a jelenleg futó állami támogatások is megmaradnak.
A médiában gyakran találkozunk azzal a hírrel, hogy sosem látott mértékben drágulhatnak majd az ingatlanok 2025-ben. Véleményem szerint, túl van fújva ez a várakozás. Ahhoz nem fér kétségem, hogy lesz további áremelkedés a felszabaduló lekötött pénzek hatására, hiszen ez már 2024 év végén is tapasztalható volt. Kérdés, hogy mekkora mértékben.
Eladói szempontból, akinek eddig nem volt sürgős az ingatlan eladása, annak érdemes lesz kivárni a 2025-ös évet. De gondolni kell arra, ha ingatlanból-ingatlanba fektetsz, úgy nem csak a Te lakásod ára fog emelkedni a következő időszakban.
Minap egy ügyfelem az eladott lakása után kérdezte, hogy várjon e még a következő vásárlással?
A válaszom a következő volt: ha vásárolni szeretnél, ne várj tovább, ha megteheted, lépj minél hamarabb ebben az ügyben.
Remélem, sikerült átláthatóbbá tenni az elmúlt éveket és az elkövetkezendő időszakot.
